導(dǎo)讀
11月30日晚，西安市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局、西安市金融工作局、西安住房公積金管理中心、西安市自然資源和規(guī)劃局聯(lián)合下發(fā)了關(guān)于進(jìn)一步加強房地產(chǎn)市場調(diào)控的通知。
這是繼2019年6月20日西安樓市限購政策發(fā)布之后，時隔近一年半時間樓市調(diào)控再次加力。新政在二套房首付比例方面進(jìn)行了細(xì)化，購買第二套住房面積在144平方米以上的，商業(yè)貸款首付比例最高調(diào)至70%。
1、加強商品房預(yù)售管理
7層以上新建商品房申請預(yù)售許可證工程形象進(jìn)度不得少于7層
通知明確，全市范圍內(nèi)所有已出讓、新出讓土地的商品房開發(fā)項目，開發(fā)企業(yè)申請商品房預(yù)售許可，原則上地上7層及以下的多層建筑，工程形象進(jìn)度須主體結(jié)構(gòu)工程封頂；7層以上的，須達(dá)到地上規(guī)劃總層數(shù)的1/3，且不得少于7層。
2、發(fā)揮差別化信貸調(diào)節(jié)作用
二套房首付比例細(xì)化商業(yè)貸款首付最高上調(diào)至70%
通知明確，調(diào)整購買第二套住房的商業(yè)貸款首付比例。經(jīng)陜西省市場利率定價自律機制研究協(xié)商確定：
90平方米及以下的居民家庭：購買第二套住房面積在144平方米及以下的，商業(yè)貸款首付比例不低于40%；購買第二套住房面積在144平方米以上的，商業(yè)貸款首付比例不低于50%。
90至144平方米（含144平方米）之間的居民家庭：購買第二套住房面積在144平方米及以下的，商業(yè)貸款首付比例不低于50%；購買第二套住房面積在144平方米以上的，商業(yè)貸款首付比例不低于60%。
144平方米以上的居民家庭：購買第二套住房面積在144平方米及以下的，商業(yè)貸款首付比例不低于60%；購買第二套住房面積在144平方米以上的，商業(yè)貸款首付比例不低于70%。
在符合以上首付比例要求的情況下，居民家庭住房商業(yè)貸款未結(jié)清時，再次使用商業(yè)貸款購買住房的，首付比例不低于60%。
在公積金貸款方面，調(diào)整公積金貸款首付比例。
對結(jié)清首次住房公積金貸款后，再次申請使用住房公積金貸款購買住房的：購房面積在144平方米及以下的，首付比例不低于50%；購房面積在144平方米以上的，首付比例不低于55%。
3、加強預(yù)售資金監(jiān)管
嚴(yán)格按照工程建設(shè)進(jìn)度核撥預(yù)售資金保障項目如期建設(shè)
通知要求，要加快互聯(lián)網(wǎng)＋監(jiān)管建設(shè)，購房人可通過網(wǎng)上平臺、手機短信等方式獲取經(jīng)開發(fā)企業(yè)確認(rèn)的購房款交存信息，自行選擇監(jiān)管銀行的營業(yè)網(wǎng)點交存購房款至監(jiān)管賬戶。
負(fù)責(zé)住房貸款的商業(yè)銀行應(yīng)將貸款資金全額劃轉(zhuǎn)至預(yù)售資金監(jiān)管賬戶，嚴(yán)禁私自留存或劃轉(zhuǎn)至開發(fā)企業(yè)其他賬戶。
各級住建部門要建立預(yù)售資金監(jiān)管銀行的信用管理體系，對于存在配合挪用資金等違規(guī)行為的商業(yè)銀行，在一定期限內(nèi)暫停在我市開展預(yù)售資金監(jiān)管業(yè)務(wù)。
轄區(qū)住建部門要根據(jù)商品房開發(fā)項目施工計劃，區(qū)分主體結(jié)構(gòu)封頂、竣工驗收、不動產(chǎn)首次登記等節(jié)點，嚴(yán)格按照工程建設(shè)進(jìn)度核撥預(yù)售資金，保障項目如期建設(shè)，防范項目建設(shè)風(fēng)險。
4、加強房地產(chǎn)調(diào)控統(tǒng)籌管理
未實施限購區(qū)域要保障自住需求抑制投資投機行為
各區(qū)縣、開發(fā)區(qū)（含西咸新區(qū)）要落實屬地主體責(zé)任，加強管轄區(qū)域房地產(chǎn)市場運行態(tài)勢的監(jiān)測和房價調(diào)控，加強供需調(diào)節(jié)，完善住房供給體系，多措并舉穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期，堅決遏制房價過快上漲。未實施住房限購政策的高陵、鄠邑等區(qū)縣及西咸新區(qū)部分區(qū)域，要密切關(guān)注市場形勢，保障自住需求，抑制投資投機行為，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場發(fā)展。
5、調(diào)整政策解讀
未實施限購區(qū)域要保障自住需求抑制投資投機行為
本次新政指向了開發(fā)企業(yè)和居民家庭兩個部門，核心就是三個字——去杠桿。目前金融監(jiān)管的要求依然是堅決抑制房地產(chǎn)泡沫。
房地產(chǎn)開發(fā)資金主要有四方面來源，分別是自籌資金、開發(fā)貸款、定金及預(yù)收款和個人按揭貸款，對于工程形象進(jìn)度的進(jìn)一步要求，無疑是延遲了定金及預(yù)收款、和個人按揭貸款的到位時間，也是對開發(fā)企業(yè)自籌資金的能力要求更高，與之前“三條紅線”對于負(fù)債水平的監(jiān)管要求一脈相承。
加強預(yù)售資金監(jiān)管部分，其中購房人可以自行繳存購房款至監(jiān)管賬戶值得重點關(guān)注，監(jiān)管的加強自然是對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的現(xiàn)金流安排提出了更高要求。
西安本次出臺的差別化信貸政策，主要是保障自住需求抑制投資投機行為。不過，被這一政策攔住的部分改善需求，可能被擠壓到咸陽周邊等區(qū)域。整體上來說，利好首套剛需家庭。
昆明市人民政府官網(wǎng)1日發(fā)布了《昆明市人民政府辦公室關(guān)于加強商品房預(yù)售資金監(jiān)管工作的通知(試行)》(下稱《通知》)。其中提到，商品房預(yù)售資金按照?？顚Ｓ迷瓌t，實行分階段、按比例動態(tài)監(jiān)管，重點監(jiān)管資金額度為項目預(yù)售總額的30%。
在預(yù)售資金的使用方面，《通知》明確，商品房預(yù)售項目的預(yù)售資金應(yīng)當(dāng)全部存入監(jiān)管賬戶，由監(jiān)管銀行按照雙方簽訂的《商品房預(yù)售款監(jiān)管協(xié)議》進(jìn)行監(jiān)管。在項目竣工驗收備案前，只能用于支付本項目的工程款、建筑材料、配套設(shè)施、設(shè)備等款項、法定稅費和到期的銀行貸款。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可在預(yù)售資金中提取5%的辦公和管理支出；
商品房預(yù)售資金按照?？顚Ｓ迷瓌t，實行分階段、按比例動態(tài)監(jiān)管，重點監(jiān)管資金額度為項目預(yù)售總額的30%。重點監(jiān)管資金的使用應(yīng)當(dāng)結(jié)合項目工程進(jìn)度和資金使用計劃，按照首次申辦商品房預(yù)售許可的形象進(jìn)度、主體結(jié)構(gòu)驗收、竣工驗收備案等環(huán)節(jié)設(shè)置資金使用節(jié)點。七層及以上建筑增加“建設(shè)層數(shù)達(dá)二分之一”節(jié)點；
昆明市住房城鄉(xiāng)建設(shè)局根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資質(zhì)、經(jīng)營業(yè)績和誠信記錄等，對商品房預(yù)售資金實施分級監(jiān)管。
《通知》提到，具有一級資質(zhì)且在昆明市從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)績較好、無不良行為記錄的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，所開發(fā)項目的重點監(jiān)管資金比例可下調(diào)為25%。在1年內(nèi)發(fā)生1次不良行為的，其新建、在建項目的重點監(jiān)管資金比例上調(diào)為30%。
《通知》提到，出現(xiàn)三種情況房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照與監(jiān)管銀行簽訂的《商品房預(yù)售款監(jiān)管協(xié)議》，通過商品房預(yù)售資金監(jiān)管系統(tǒng)，按節(jié)點向監(jiān)管銀行提供有關(guān)材料，申請撥付重點監(jiān)管資金。
具體包括，完成首次申辦商品房預(yù)售許可的形象進(jìn)度，須提交房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、施工、監(jiān)理單位共同出具的節(jié)點證明材料，申請使用重點監(jiān)管資金的40%。七層及以上建筑完成“建設(shè)層數(shù)達(dá)二分之一”節(jié)點的，累計申請使用資金額度不得超過重點監(jiān)管資金的60%；
完成主體結(jié)構(gòu)驗收的，須提交主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量驗收證明，累計申請使用資金額度不得超過重點監(jiān)管資金的70%；
完成竣工驗收備案的，須提交竣工驗收備案證明書，可申請使用剩余監(jiān)管資金，監(jiān)管銀行終止對應(yīng)項目的預(yù)售資金監(jiān)管。
《通知》還明確，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)及時將資金支付給項目工程施工(含材料供應(yīng))、監(jiān)理單位，不得拖欠農(nóng)民工工資等款項；房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與購房人解除商品房買賣合同的，同步解除對應(yīng)預(yù)售資金的監(jiān)管，由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與購房人結(jié)算退款。
《通知》要求，昆明市五華、盤龍、官渡、西山、呈貢區(qū)及三個國家級開發(fā)(度假)區(qū)范圍內(nèi)(以下簡稱“主城中心區(qū)”)辦理商品房預(yù)售許可的項目，其預(yù)售資金的收存(包括購房人按合同約定支付的定金、首付款、一次性付款及包括預(yù)售商品房按揭貸款在內(nèi)的后續(xù)付款等預(yù)售房款)、支出、使用均按照本通知進(jìn)行監(jiān)督管理。
由于市場環(huán)境的復(fù)雜性和交易主體是否誠實守信的影響，二手房交易市場一直以來最容易出現(xiàn)糾紛。為了提升交易服務(wù)水平，促進(jìn)合肥市存量房市場平穩(wěn)健康有序發(fā)展，近日，合肥市住房保障和房產(chǎn)管理局起草了《合肥市存量房買賣合同網(wǎng)簽服務(wù)管理辦法》（征求意見稿）規(guī)范二手房交易，正在向社會各界公開征求意見。
買賣雙方提供信息要核實
即將要過戶了，才知道房子還有其他抵押，導(dǎo)致種種原因不能過戶；簽了合同要辦貸款，發(fā)現(xiàn)買房沒有貸款資格，這也是二手房市場經(jīng)常會出現(xiàn)的情況。此次《辦法》規(guī)定，進(jìn)行房屋交易前，賣方應(yīng)如實提供交易房屋的共有人、抵押、租賃等情況；買方應(yīng)當(dāng)具備符合相關(guān)政策規(guī)定的購房資格；經(jīng)紀(jì)公司提供居間服務(wù)時，須對買賣雙方提供信息進(jìn)行核實。
存量房買賣合同網(wǎng)簽，大家所熟悉的就是通過房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)交易，其實買賣雙方也能自行交易。買賣雙方可通過實施機構(gòu)設(shè)立的服務(wù)網(wǎng)點、自助服務(wù)終端或主管部門指定的其他服務(wù)網(wǎng)點辦理存量房買賣合同網(wǎng)簽，其中買賣雙方自助辦理的須經(jīng)實名認(rèn)證后注冊個人賬戶。
存量房買賣合同的網(wǎng)上簽訂須按如下流程進(jìn)行：核驗交易雙方身份信息；核驗交易房源信息；網(wǎng)上簽訂《合肥市存量房買賣合同》（通過經(jīng)紀(jì)機構(gòu)成交的，需在簽訂合同前網(wǎng)上簽訂《合肥市存量房經(jīng)紀(jì)服務(wù)合同（委買/委賣）》）；合同條款信息經(jīng)確認(rèn)并上傳后生成合同編號；最后打印《存量房買賣合同》和《存量房網(wǎng)簽信息確認(rèn)單》，買賣雙方在合同、確認(rèn)單上簽字（簽章）后生效。
小心系統(tǒng)自動撤銷記錄
雙方交易未能成功需要解除交易怎么辦理？根據(jù)《辦法》，在辦理不動產(chǎn)登記前買賣雙方解除交易的，買賣雙方按約定的撤銷合同網(wǎng)簽記錄的方式憑有效證件、原網(wǎng)簽合同等相關(guān)資料到原服務(wù)網(wǎng)點辦理撤銷手續(xù)。如原服務(wù)網(wǎng)點不具備服務(wù)條件的，由當(dāng)事人持相關(guān)材料前往主管部門申請撤銷。
已辦理存量房資金托管的，由當(dāng)事人持相關(guān)交易終止材料或生效的法律文書至托管銀行解除托管，托管銀行解凍托管資金并將已托管資金退回后，當(dāng)事人持相關(guān)材料到實施機構(gòu)設(shè)立的服務(wù)網(wǎng)點辦理撤銷手續(xù)。
存量房買賣合同網(wǎng)簽后60天內(nèi)未辦理存量房資金托管或不動產(chǎn)登記申請等手續(xù)，系統(tǒng)將自動撤銷其合同網(wǎng)簽記錄。
弄虛作假或送司法部門
《辦法》還明確提出，經(jīng)紀(jì)機構(gòu)及其從業(yè)人員在服務(wù)過程中不得有這些違法行為：以不正當(dāng)手段獲取房屋信息，違背當(dāng)事人意愿發(fā)布、泄露、轉(zhuǎn)賣當(dāng)事人及房屋的相關(guān)信息；隱瞞經(jīng)紀(jì)事實進(jìn)行存量房買賣合同網(wǎng)簽；未經(jīng)買賣雙方當(dāng)事人同意，擅自進(jìn)行存量房買賣合同網(wǎng)簽或變更；違反合同約定的方式擅自撤銷合同網(wǎng)簽記錄；代收代管交易資金等情況。
一旦發(fā)現(xiàn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)及其從業(yè)人員弄虛作假的，記入其誠信檔案；情節(jié)嚴(yán)重的，暫停其存量房買賣合同網(wǎng)簽資格；涉嫌犯罪的，依法移送司法部門。
【華信行觀點】
從以上各地政策調(diào)控來看，目前樓市調(diào)控對于需求側(cè)的調(diào)控更加深化，主要體現(xiàn)在兩大方面：一是以房價為錨，一旦出現(xiàn)房價過快上漲的苗頭就及時進(jìn)行政策調(diào)整；二是政策的分化度有所增大，尤其是針對首套和二套房，既包括首付比例和貸款的金融政策分化，也包括搖號分配政策的分化?？傮w來看，在調(diào)控政策不斷落地的同時，既兼顧平穩(wěn)房價的目的，又有利于降低房地產(chǎn)市場金融風(fēng)險，并同步起到弱化房地產(chǎn)投資屬性的作用，應(yīng)該來說，2021年國家對于房地產(chǎn)市場的基調(diào)仍將以穩(wěn)房價穩(wěn)市場為主，繼續(xù)深化實施“房住不炒”的主基調(diào)不動搖！
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